Cession de bail ou cession de fonds de commerce : quelle différence ?

Dans une cession de fonds de commerce, le repreneur achète un ensemble : la clientèle, le nom commercial et l'enseigne, le droit au bail, le matériel et le mobilier, les contrats attachés au fonds, les licences transmissibles, et il reprend les salariés. Il continue la même activité, ou une activité compatible avec la destination du bail.

Dans une cession de droit au bail, le repreneur n'achète que la position de locataire : il entre dans le bail en cours, avec son loyer, sa durée restante et ses clauses. Il ne reprend ni la clientèle, ni le matériel (sauf accord séparé), ni les salariés. Il monte une nouvelle activité dans le local, souvent différente de la précédente.

C'est la différence la plus importante en pratique. Le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce : la loi protège cette cession parce qu'elle est nécessaire à la transmission de l'entreprise. Il peut seulement encadrer la forme (acte notarié, information préalable, clause de garantie solidaire du cédant pendant une durée limitée).

En revanche, une cession de bail seule, sans le fonds, est très souvent soumise à l'accord du bailleur par une clause du bail. Si le repreneur veut changer d'activité, il devra de plus obtenir une déspécialisation, c'est-à-dire une modification de la destination du bail, que le bailleur peut refuser ou monnayer par une hausse de loyer. Avant toute négociation, lisez donc les clauses de cession et de destination du bail.

Le prix d'un fonds de commerce repose sur l'activité : chiffre d'affaires, rentabilité, emplacement, matériel. Les méthodes sont détaillées dans notre guide combien vaut un fonds de commerce.

Le prix d'un droit au bail repose uniquement sur l'emplacement et les conditions du bail. Il correspond en gros à l'avantage que représente un loyer inférieur au marché, capitalisé sur la durée restante, auquel s'ajoute la rareté de l'emplacement. On parle aussi de pas-de-porte quand cette somme est versée au bailleur lui-même à l'entrée dans un nouveau bail. Dans les rues commerçantes très demandées, un droit au bail peut valoir plus qu'un fonds de commerce médiocre exploité au même endroit.

Les droits d'enregistrement suivent le même barème dans les deux cas : 0 % jusqu'à 23 000 euros, 3 % entre 23 000 et 200 000 euros, 5 % au-delà, à la charge de l'acquéreur. Côté vendeur, le prix de cession d'un droit au bail est imposé comme une plus-value professionnelle, avec les mêmes régimes d'exonération que pour un fonds. Le détail figure dans notre guide sur la fiscalité de la cession.

Les formalités diffèrent. La cession de fonds impose une publication dans un journal d'annonces légales et au BODACC, qui ouvre un délai d'opposition aux créanciers et justifie le séquestre du prix. La cession de bail seule échappe à ces publications, mais doit être signifiée au bailleur ou acceptée par lui dans un acte pour lui être opposable.

Cédez le fonds de commerce quand votre affaire a une clientèle, une rentabilité et un matériel qui valent quelque chose pour un successeur exerçant la même activité. C'est le cas général des commerces en activité.

Cédez le bail seul quand l'activité ne trouve pas preneur mais que l'emplacement en a, par exemple une boutique de prêt-à-porter en centre-ville qu'un restaurateur ou une enseigne voudrait occuper. C'est aussi la voie quand l'activité a cessé et que la clientèle n'existe plus. Attention : après une cessation d'activité prolongée, le bailleur peut contester le maintien du bail commercial, faute d'exploitation effective du fonds.

Sur Je Vends La Boutique, les deux types d'annonces coexistent : les cessions de bail et les locaux commerciaux ont leurs propres rubriques, distinctes des fonds de commerce.